Quiero divorciarme de mi pareja, pero tenemos una casa en común y no nos ponemos de acuerdo con el precio de venta
Un supuesto que suele presentarse frecuentemente en casos de crisis de pareja (matrimonio o pareja de hecho).
Ejemplo habitual: Mi marido y yo queremos divorciarnos, pero no estamos de acuerdo en la cantidad por la que queremos vender nuestra casa, que, por otro lado, está hipotecada. Ambos somos copropietarios al 50% de la vivienda y deudores hipotecarios. He recibido una oferta de compra y quiero aceptarla, pero él se niega. ¿Estoy obligada a acatar su decisión?
La respuesta es que NO. Ningún copropietario está obligado a continuar siéndolo si no lo desea y, para ello, el Código Civil, en su artículo 400, prevé la acción dedivisión de la cosa común.
Pero constituimos una hipoteca sobre la vivienda, ¿qué pasa con ella?
La división de la cosa común no altera la hipoteca, de acuerdo con lo establecido en el artículo 405 del Código Civil y 123 de la Ley Hipotecaria, ya que dicha división en ningún caso perjudica al tercero (entidad bancaria) que tenía (y tiene) derechos de hipoteca que le pertenecían antes de hacer la partición.
Entonces, ¿no afecta el hecho de que la vivienda esté hipotecada?
La respuesta es que NO. Lo que pudiera llevarnos a confusión sería la conclusión a la que nos aboca el artículo 666.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo tenor literal es el siguiente: “Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el Secretario judicial dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien”. No obstante, tal circunstancia no se aplica en el presente supuesto en aplicación del ya mencionado artículo 405 del Código Civil.
Y, ¿qué implica el ejercicio de esa acción de división?, ¿puedo vender la vivienda por el precio que yo unilateralmente considere?
No, el ejercicio de la acción de división de la cosa común lleva aparejada la imposición del procedimiento de la subasta pública en caso de desacuerdo entre los copropietarios.
¿Qué ocurre con la hipoteca en caso de que una tercera persona se adjudique la vivienda en subasta pública?
En ese caso, en tanto que se da la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores al momento de la subasta, el adjudicatario se subrogará en la responsabilidad que de ellos se deriva, pero no en la deuda que genera ésta. Así entonces, no es necesario el consentimiento de la entidad bancaria hipotecante para que salga la vivienda a subasta. Si el nuevo propietario no hace frente al pago de la hipoteca, será el banco quien pueda sacar el inmueble a subasta, pero no podrá reclamarle la diferencia entre el precio de adjudicación y la cantidad total de la deuda, pues éste no es deudor de la entidad, sino titular de la garantía.
Bien. Entonces, ¿qué pasos debo seguir?
Lo más aconsejable es que, en primer lugar y desde una posición proactiva y conciliadora, se lleve a cabo una tasación del inmueble a efectos de que si alguno de los dos desea adquirir la parte del otro, pueda conocer el valor actual del bien. En el supuesto de que, por cualquier motivo, sea descartada dicha opción, el siguiente paso, ya centrado en pura estrategia jurídica, sería tomar la iniciativa en lo relativo a la interposición de la demanda, pues acudir a la vía judicial ejercitando la “actio communi divindudo” es caballo ganador, adoptadas previamente las precauciones pertinentes, en tanto que las posibilidades de defensa son muy limitadas y las costas del procedimiento suelen ser elevadas por la cuantía del procedimiento.
Además, esa acción, en el presente supuesto, podría acumularse a la demanda de divorcio, tal y como prevé el artículo 437.4 apartado 4º LEC.